“现在的房地产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方今年房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都非常明(míng)显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但没(méi)有国(guó)资背景的(de)民营房企股价(jià)大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的(de)是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进行(xíng)大举(jǔ)拿(ná)地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好，可(kě)能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格(gé)。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没有那么(me)快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的融资(zī)成(chéng)本更(gèng)低，融资(zī)渠(qú)道也更(gèng)顺畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就(jiù)长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以(yǐ)来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的(de)持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的(de)数据(jù)充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七(qī)根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的(de)是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期(qī)的合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增(zēng)长(zhǎng)，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意(yì)，能(néng)做到(dào)提价(jià)难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方