导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得龙有几个爪 龙有两个根吗(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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