近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正(z瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思hèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思