5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(s双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的hēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dō双曲线abc的关系公式，双曲线abc的关系式是怎么得来的ng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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