近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际河北保定技校排名，保定技校前十名获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时河北保定技校排名，保定技校前十名具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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