近两年火(huǒ)爆的(de)此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读(duì)于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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