万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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