近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询>

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(y小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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