文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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