近两年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(y二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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