文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xi2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据ǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房(f2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据áng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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