导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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