导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。<fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称/p>

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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