导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国币值是什么意思，硬币的币值是什么意思城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数币值是什么意思，硬币的币值是什么意思ong>

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。币值是什么意思，硬币的币值是什么意思ng>占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。