5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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