万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(bě当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思i)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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