“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地(dì)产行业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空间已经(jīng)不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企(qǐ)的主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业(yè)内最(zuì)低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现了(le)快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类(lèi)企业(yè)就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多(duō)弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严(yán)格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净负债率持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较(jiào)积极的拿(ná)地(dì)策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或(102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码huò)具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在一(yī)定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是(shì)表现出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的(de)较突出(chū)表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上(shàng)的(de)中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越(yuè)大，随(suí)着时间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装(zhuāng)相关(guān)的(de)行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它们分(102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码fēn)别(bié)是富安娜(nà)和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报(bào)告(gào)显示(shì)，报(bào)告期内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金(jīn)都是价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码)光(guāng)一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思的是(shì)，他(tā)似乎对于(yú)定(dìng)制家居类(lèi)标的(de)情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司(sī)还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户(hù)没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意，能(néng)做(zuò)到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码