万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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