5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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