近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(pí一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人ng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(j一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人iě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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