OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募R为什么懂手机的人都不用华为EITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān为什么懂手机的人都不用华为)负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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