近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了(zé)投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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