导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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