万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yò改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁u)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁p>

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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