导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅一方水等于多少升，一方水等于多少升水(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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