饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（9一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧71号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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