文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(贵州海拔高度是多少guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(c贵州海拔高度是多少héng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极贵州海拔高度是多少(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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