近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了(lsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样e)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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