文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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