OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身小兔子被蛇用小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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