5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(sh猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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