“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思p>

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产(chǎn)赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个(gè)基准：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再(zài)关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些(xiē)有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的(de)；建安(ān)成(chéng)本是否也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷(yí)等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投(tóu)控股等国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)也踩(cǎi)了(le)“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进(jìn)行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它(tā)本(běn)身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且其中(zhōng)美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来(lái)的(de)两年市场没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率(lǜ)持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时(shí)，也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民(mín)营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度(dù)的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品(pǐn)合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房(fáng)地(dì)产产业(yè)链(liàn)上(shàng)的(de)中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好，因美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模(mó)越来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明了这(zhè)一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链，我们(men)相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家纺赛道(dào)的公司(sī)，它们分别(bié)是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是(shì)前者(zhě)在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活(huó)类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告(gào)显示(shì)，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年(nián)曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从公司(sī)的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期(qī)还能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保(bǎo)安这些(xiē)固定人(rén)员成(chéng)本的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常大(dà)的(de)。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

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