饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭p>

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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