万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(bě裤子175是几个xi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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