5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xi越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》ē)耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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