导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(ché冀g是河北哪里的车牌ng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇冀g是河北哪里的车牌居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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