文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语