万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没边际贡献的计算公式是什么呀想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫边际贡献的计算公式是什么呀手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jī边际贡献的计算公式是什么呀ng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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