万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字"北京房圈(quān)大消(xiāo)息！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

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　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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