近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qián年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停g)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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