OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受(shò鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤u)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率为何鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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