万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(s早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗hì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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