导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将199年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思9年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)1年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思7.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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