文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先ng>

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。