饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间)及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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