万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的="北京房圈大消息！顶级富豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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