近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机(jī黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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