万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示凝神静气的意思，凝神静气的意思解释，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　<凝神静气的意思，凝神静气的意思解释strong>事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí凝神静气的意思，凝神静气的意思解释)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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