万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人g>

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？