近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

1ma等于多少a，1ua等于多少a　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)1ma等于多少a，1ua等于多少a，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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